Arbetsgruppen Medlemsinitiativet i Brf Fältöversten
Arbetsgruppens ställningstagande till ny värme- och ventilationslösning Av sista Fältposten för året 2019 framgår att styrelsen beställt nytt Värme- och ventilationssystem typ FTX i föreningens fastighet.
Arbetsgruppen Medlemsinitiativet konstaterar att styrelsen därmed bryter mot
föreningens stadgar och bostadsrättslagen. Arbetsgruppens bedömning grundas på samma omständigheter som Stadsbyggnadskontoret (SBK) framför i sitt
e-postmeddelande som skickats till styrelsen den 21 jan 2020. Genomförandet av det beskrivna FTX-projektet innebär en väsentlig ändring i fastigheten. Detta kräver stämmobeslut enligt föreningens stadgar och Bostadsrättslagen.
En ventil ovanför varje lägenhetsdörr ska blåsa in luft från trapphallen. Luften avses sedan strömma mot utsugen i badrum, WC-rum och köksfläkt. Denna åtgärd bryter igenom de enskilda brandceller som varje lägenhet utgör och öppnar för inströmning av dålig luft och i värsta fall brandrök. De nödvändiga tillbyggnaderna på taken och FTX-installation som helhet innehåller krav från SBK på starttillstånd, bygglov samt brandskyddsutredning, ritningar och beskrivningar. Bygglov kan vara en tämligen tidskrävande process med oklar utgång eftersom hushöjden ökas.
Medlemsinitiativet har på senare tid haft kontakt med flera konsulter som tidigare
haft uppdrag i föreningens hus och därför har bra kännedom om de tekniska
systemen. Medlemsinitiativet har därför bra och allsidig grund för ställningstagandet
som drivs med avsikt att verka för nödvändiga, väl motiverade och kostnadseffektiva
åtgärder för bra fungerande värme- och ventilationssystem i vårt hus.
Styrelsens information till medlemmarna om projektet innehåller många
felaktigheter och direkt vilseledande uppgifter.
Begreppen Trapphusventilation – OVK (injustering av ventilationen) – FTX
(värmeåtervinning från utvädringsluften) blandas samman till en otydlig röra.
Styrelsens påståenden att installation av FTX är en nödvändig förutsättning för
godkänd OVK och fungerande trapphusventilation är fullständigt felaktiga. Det kan
ses som ett sätt att genom vilseledande sammanblandningar i beskrivningarna och
informationen till medlemmarna smyga in en FTX-installation för ca 40 miljoner kr.
FTX är ett fristående separat system för värmeåtervinning som inte på något sätt
är nödvändigt för underhållsarbeten med OVK och trapphusventilation.
Därmed står det helt klart att FTX är en fristående dyrbar nyinvestering i en
ombyggnad som kräver stämmobeslut enl stadgarna och bostadsrättslagen.
Styrelsen begår ett mycket allvarligt övergrepp mot medlemmarnas rättigheter.
Arbetsgruppen Medlemsinitiativet har vid upprepade tillfällen informerat styrelsen
och föreningens medlemmar om de tekniska, ekonomiska och juridiska förhållandena
genom egna utskick och på Medlemsinitiativets hemsida www.faltkuriren.se
Medlemsinitiativets e-postadress faltkuriren@gmail.com
Styrelsens påstående på informationsmötet den 20 nov 2019 att iståndsättning av
trapphusventilationen kostar minst 20 miljoner kr är ett allvarligt felaktigt påstående.
Medlemsinitiativet har konsultuppgift på att underhållsåtgärden med
trapphusventilationen, för alla 28 portar, endast kostar några miljoner kr för översyn
och byte av fläktmotorenheter (ca kabinväskas storlek) som sitter i ett teknikrum i
portentréerna. Rengöring av luftkanalerna från damm görs vanligen före OVK.
Anläggningen var i fullgod funktion när den stängdes av på prov för flera år sedan för
att spara på lite energi. Inga olägenheter kunde då upptäckas och anläggningen
förblev avstängd. Det självdrag som förekommer ansågs tillräckligt för
trapphusventilation. Utblåsventilerna sitter i varje trapphall ovanför de tidigare
sopnedkastluckorna. Anläggningen är fullt användbar att återstarta efter översyn.
Styrelsens påstående om motsatsen är fel.
Trapphusventilationen är en enkel anläggning som har till främsta uppgift att
genom luftflöde med lätt övertryck i trapphallarna hindra t ex matos från lägenheter
att tränga ut i trapphallarna. Funktionen har ingen nödvändig eller avsiktlig påverkan
på lägenhetsventilationen men läckage in genom dörrspringor och brevlåda kan
förekomma spontant och i olika omfattning för varje lägenhet.
Styrelsens påstående att FTX krävs för genomförande av OVK är helt fel.
Medlemsinitiativet har uppgiften att OVK kan utföras utan någon nyinstallation eller
ombyggnad. Det handlar endast om att justera utsugsventilerna i badrum, WC-rum
och spiskåpor så att ventilationsflödet genom lägenheterna från friskluftventilerna i
fönstren får godkända värden. Rengöring av utsugskanalerna från damm görs
vanligen före OVK utförs. Dessa åtgärder med OVK och kanalrensning genomfördes
2008 men de lokaler föreningen hade på den tiden blev inte godkända och därför
lämnades inte något protokoll in till Stockholms Stad. Husets många utsugsfläktar på
taket byttes omkring 2011 till moderna med reglering och har många års återstående
livslängd. Stort slöseri om dessa ska bytas vid införande av FTX.
Utsugsfläktar tillhöriga Centrumfastigheten står i många fall blandade på våra tak
och i våra fläktrum. Dessa fläktar betjänar ventilationen för bl a lokaler i garageplanet,
butiker och lokaler i centrumplanet, tandläkarlokalen och biblioteket. Till dessa fläktar
går vertikala kanaler genom vår fastighet. Nya kanaler ska kunna förläggas från
Centrumfastigheten upp till nya fläktar på våra tak och fläktrum. De stora
utsugskanalerna från garaget (de rostiga rören) mynnar i höjd med taket på
Valhallavägshuset vilket innebär att ventilationen med avgaser mynnar i höjd med
våra friskluftintag till de nya FTX-aggregaten. Om dessa förhållanden inte beaktatas i
projektarbetet kan en väsentlig fördyring förutses. Centrumfastighetens fläktar kan
komma att stå i vägen för de nya stora FTX-aggregaten och påverka inbyggnad i
befintliga och nya fläkthus.
Inbyggnaden av de stora FTX-aggregaten i våra 16 befintliga fläkthus är sannolikt
en omfattande ombyggnadsåtgärd som kan kräva avlyftning av tak eller öppning av
fasaderna i fläkthusen. Det kräver sannolikt byggställningar eller placering av
byggkranar på omgivande gator som kan kräva tillhörande tillstånd från Staden. Är
sådana kostnader inräknade i projektet?
När vi talar om energiförbrukning och besparing på fjärrvärme måste olika
begrepp hållas isär. Av föreningens totala kostnad för fjärrvärmeförbrukning (ca 6,5
miljoner kr) bedöms ca 20 % gå till kranvatten, ca 10 % till gårdsvärme. Utlovad
besparing genom FTX (20 %) ska beräknas på återstående 70 % av totala
fjärrvärmeförbrukningen som går till värmeelementen i lägenheterna (ca 4,5 miljoner
kr). Det innebär en besparing på ca 0,9 miljoner kr. Årlig underhållskostnad med
regelbundna filterbyten mm uppskattas av konsult till ca 0,4 miljoner kr. Det skulle
innebära att den årliga nettobesparingen slutar på ca 0,5 miljon kr. Det är endast ca
25 % av de ca 2 miljoner kr per år som ordförande skriver om i senaste Fältposten
2019. Det skulle innebära ca 80 års avskrivningstid vilket torde överstiga FTX-
systemets livslängd. Risk för tilläggsbeställningar för oförutsedda åtgärder i FTX-
projektet måste också beaktas vilket belastar kalkylerna negativt. Det kan starkt
ifrågasättas om det av styrelsen beställda projektet är tekniskt och ekonomiskt
försvarbart.
En av Medlemsinitiativets konsulter bedömer att ca 20 % värmebesparing kan
uppnås med FTX men endast med riktig FTX vilket innebär luftkanaler till alla rum
och att all friskluft tillförs lägenheterna enbart genom luftkanalerna med förvärmd
friskluft. Det skulle betyda att friskluftventilerna i fönstren helt skulle stängas. En
sådan teknisk lösning är funktionellt mycket bra men givetvis betydligt dyrare och
inkräktande i våra lägenheter.
Det måste noteras att den besparing vi talar om i FTX-sammanhang uppnås
genom minskad fjärrvärmeförbrukning vilket med stor sannolikhet måste leda till
sänkt temperatur i våra värmeelement medförande lägre temperaturer i sovrum och
vardagsrum. Temperaturen i tamburen (kapprummet) blir däremot högre vilket leder
till ojämn värmefördelning i lägenheterna.
Den besparing som utlovas med FTX påverkas negativt av att det i våra
lägenheter finns badrum eller WC-rum i tamburen vilket innebär att den luft som
blåses in genom den nya ventilen över lägenhetsdörren till stora delar direkt
försvinner ut genom utsuget i dessa bad- och WC-rum. Fysikens lagar gäller, inte
försäljarsnacket.
Medlemsinitiativet ser positivt på att fjärrvärmecentralerna (undercentralerna)
modifieras (tidigare förordat av Medlemsinitiativet). En uppgift från 2017 uppskattar
energibesparingen till ca 10 % av totala fjärrvärmeförbrukningen (underhållsåtgärd).
En sådan åtgärd måste utvärderas i ett år, alla årstider, för att få rätt resultat.
Medlemsinitiativet stöder genomförandet av OVK enl utförande ovan
(underhållsåtgärd). Rätt inställd frånluftventilation kan också ge en hel del
värmebesparing. Den besparingsåtgärden måste också utvärderas under ett år.
Medlemsinitiativet stöder renovering och idriftsättning av trapphusventilationen enl
utförande ovan (underhållsåtgärd).
Om en FTX-installation görs samtidigt med ovanstående besparingsåtgärder är
det omöjligt att utvärdera om den utlovade värmebesparingen uppnås. Det går inte
att urskilja vad FTX ger för värmebesparing bland övriga besparingsåtgärder.
Det är kommersiellt förkastligt att inte kunna kontrollera om en investering på
ca 40-miljoner kr uppfyller kontraktets huvudkrav. Leverantörens åtaganden
kan inte kontrolleras. Vi vet inte om vi får utlovade prestanda i det vi beställer.
Det är också kommersiellt förkastligt och riskfyllt att lägga en så stor beställning till
en så liten firma som styrelsen har valt som samtidigt är – rådgivare – konsult – OVK-
utförare – och den entreprenör som fått uppdraget på ca 40 miljoner kr. Det finns
många företag i OVK- och ventilationsbranschen att välja på.
Det saknas uppenbarligen en teknisk – ekonomisk analys av projektet om vad
besparingsåtgärder i befintliga system kan ge och vilka alternativ till nyinstallationer
som senare kan vara lämpliga – flera alternativ finns. Dessutom har möjligheterna att
få nödvändiga byggtillstånd och byggnadslov inte förankrats hos
Stadsbyggnadskontoret (SBK) innan beställningen lades ut. Enligt uppgift från SBK
krävs bygglov för en stor del av projektet samt starttillstånd efter bygganmälan för
resterande del av projektet.
Erforderliga tillstånd från Stadsbyggnadskontoret borde ha klarats ut i det
förberedande projektarbetet innan detta omfattande FTX-projekt beställdes.
Varje lägenhet är en brandcell som ska motstå brand och rök under en viss tid.
Säkerhetsdörrar som många har installerat klarar längre tid och har större
motståndskraft mot brand och rök.
Vid installation av FTX är det tänkt att borra ett ca 15 cm stort hål ovanför varje
lägenhetsdörr och installera en ventil för inblåsning av den luft som via det
modifierade sopnedkastet, genom trapphallen utanför lägenhetsdörrarna, ska
ventilera lägenheterna. Detta innebär också risk för spridning av brandrök och andra
föroreningar genom ventilen beroende på vilka brandtekniska egenskaper som
ventilen kan uppfylla. Enl uppgift finns ventiler som stänger vid rökindikering men
dessa är betydligt dyrare och kan innebära fördyringar med flera miljoner kr. En
nödvändig brandskyddsutredning har efterfrågats av SBK men en sådan har inte
inlämnats. SBK har trots detta lämnat starttillstånd till projektet. Medlemsinitiativet har
till Länsstyrelsen överklagat SBK beslut om starttillstånd.
FTX-systemets fläktar ska enligt tidigare uppgift från leverantören användas för
rökevakuering genom att köra systemet baklänges. Det förutsätter att fläktarna tål
varma rökgaser, inte skadats av brand eller att elförsörjningen fungerar. Senare har
denna metod tagits bort. Befintlig röklucka högst upp i trapphusen öppnas
mekaniskt och funktionssäkert med stållina dragen i inbyggda rör i huset.
En tidigare konsultutredning från våren 2017 som förordade uppdatering av våra
tre fjärrvärmecentraler förordade också att vårt befintliga värmeledningssystem skulle
uppgraderas och injusteras för att få en jämn fördelning till alla värmeelement i alla
lägenheter. Denna åtgärd ger bättre värmekomfort men också en värmebesparing
eftersom utgående temperatur bör kunna sänkas. En provinstallation gjordes i 146 F
med nya reglerventiler. Resultatet är inte känt men bör följas upp.
Sammanfattning av Medlemsinitiativets inställning kan sägas vara att
styrelsens projektarbete och information har många allvarliga brister:
– Informationen till medlemmarna är vilseledande och felaktig rörande
byggnationer, hålborrning i lägenhetsväggarna, redogörelse för komplett
ekonomisk kalkyl som visar projektkostnader och besparingar.
– En brandskyddsutredning saknas.
– Nödvändiga tillstånd har inte avklarats innan beställningen lades ut.
– FTX-beställningen tycks vara slarvigt förberedd med dåliga eller inga utred-
ningar som styrelsen kan hänvisa till i sin information till medlemmarna.
– Upphandlingen är riskfylld med en liten leverantör som kan bli beroende av
flera tilläggsbeställningar för oförutsedda åtgärder för att klara uppdraget.
– Riskerna understryks av uppgifter som kan hämtas från ”Alla Bolag” som vi-
sar att leverantören inte genomfört några entreprenader av denna storleks-
ordning samt har ett blygsamt eget kapital om endast drygt 800.000 kr och
inte heller har några anställda.
Styrelsens påstående att detta projekt endast handlar om att återställa husets
ventilation är helt fel – det är huvudsakligen en omfattande nyinstallation.
Medlemsinitiativets kräver därför att:
– Beställningen av FTX-installationen avbryts
– Pågående och kompletterande uppgraderingar av befintliga system i vår fas-
tighet genomförs och utvärderas avseende bättre funktion, komfort och ener-
gibesparingar.
Först därefter kan undersökningar av olika typer av energibesparande åtgärder
genomföras. Möjligheter till stats- eller EU-stöd bör undersökas.
Arbetsgruppen Medlemsinitiativet i Brf Fältöversten