16 december 2019
Arbetsgruppen Medlemsinitiativet
i Brf Fältöversten
Till
Styrelsen i Brf Fältöversten (samtliga medlemmar och suppleanter), internrevisor och valberedning.
Medlemsinitiativet vidhåller sin tidigare framförda uppfattning att installation av ett nytt system för ventilation med energiåtervinning, så kallat FTX-system, är en fråga för medlemsbeslut på stämma. Det framgår tydligt i föreningens stadgar och även i lagen vad som gäller.
Trots dessa upprepade varningar att inte blanda ihop underhålls- och investeringsåtgärder får föreningens medlemmar i Fältposten Nr 5, december 2019 veta att kontrakt nu har tecknats i början av november 2019 för att “återställa husets och lägenheternas ventilation och därmed även få en godkänd OVK”.
OVK och trapphusventilation är utan tvekan underhållsåtgärder som styrelsen har mandat att besluta om men samtidigt inkluderas en dyr icke nödvändig nyinvesteringsåtgärd i projektet i form av ett FTX-system som är en stämmofråga. Styrelsens beslut att inkludera nyinvesteringsåtgärden som en underhållsåtgärd motiveras med ett antal vilseledande och i vissa fall felaktiga påståenden.
FTX-systemet är en helt fristående, separat och mycket kostnadskrävande nyinvestering som inte är nödvändig för att genomföra de två underhållsåtgärderna OVK och trapphusventilation. Det rör sig därför om en stämmofråga. Besparingen som utlovas med FTX-systemet är dessutom ifrågasatt och omöjlig att utvärdera eftersom andra energibesparingsåtgärder utförs samtidigt.
Medlemsinitiativet kräver därför att styrelsen genomför underhållsåtgärderna OVK och trapphusventilation men avbryter FTX-investeringen tills underhållsåtgärderna vidtagits och utvärderats. Därefter måste en stämma få besluta om vilka ytterligare åtgärder som eventuellt erfordras baserat på en noggrann ekonomisk och teknisk analys av möjliga alternativ.
En mer innehållsrik och faktabaserad information bifogas nedan.
Fältöversten 16 december 2019
För Arbetsgruppen Medlemsinitiativet
Anders Engdahl Lars Nordin Britt-Marie Fredriksson
Per-Åke Jansson Bertil Adler Ulf Morgan Svensson
Bilaga till skrivelsen från Arbetsgruppen Medlemsinitiativet i Brf Fältöversten den 16 december 2019 till Styrelsen i Brf Fältöversten (samtliga medlemmar och suppleanter), internrevisor och valberedning
Av årets sista Fältposten framgår att styrelsen har beställt arbetet med Värme- och ventilationssystemet i föreningens fastighet.
Arbetsgruppen Medlemsinitiativet konstaterar att styrelsen därmed bryter mot för- eningens stadgar och bostadsrättslagen.
Styrelsens information om projektet innehåller många felaktigheter och direkt vilseledande uppgifter. Begreppen Trapphusventilation – OVK (injustering av ventilationen i lägenheterna) – FTX (värmeåtervinning från utvädringsluften) blandas samman till en otydlig röra. Styrelsens påståenden att installation av FTX är en nödvändig förutsättning för godkänd OVK och fungerande trapphusventilation är fullständigt felaktiga. Det kan ses som ett sätt att genom medvetet vilseledande sammanblandningar smyga in en installation av FTX för ca 40 miljoner kr.
FTX är ett fristående separat system för värmeåtervinning som inte på något sätt är nödvändigt för underhållsarbeten med OVK och trapphusventilation.
Därmed står det helt klart att FTX är en fristående nyinvestering som kräver stämmobeslut enl stadgarna och bostadsrättslagen. Styrelsen begår ett mycket allvarligt övergrepp mot medlemmarnas rättigheter.
Arbetsgruppen Medlemsinitiativet har vid upprepade tillfällen informerat styrelsen och föreningens medlemmar om de tekniska, ekonomiska och juridiska förhållandena genom egna utskick och på Medlemsinitiativets hemsida www.faltkuriren.se Medlemsinitiativet kan även nås på e-post faltkuriren@gmail.com
Medlemsinitiativet har på senare tid haft kontakt med flera konsulter som på olika sätt har bra kännedom om de tekniska systemen i föreningens hus. Medlemsinitiativet har därför bra grund för det ställningstagande som drivs med avsikt att verka för väl motiverade åtgärder för bra fungerande värme- och ventilationssystem i vårt hus.
Styrelsens påstående att iståndsättning av trapphusventilationen kostar minst 20 miljoner kr är ett allvarligt felaktigt påstående. Medlemsinitiativet har konsultuppgift att åtgärden, totalt för alla 28 portar, kostar ca 3 miljoner kr för översyn och byte av fläktmotorenheter (av kabinväskas storlek). Trapphusventilationen är en enkel anläggning som har till främsta uppgift att genom lätt övertryck i trapphusen hindra t ex matos från lägenheter att tränga ut. Funktionen har ingen nödvändig eller avsiktlig påverkan på lägenhetsventilationen men läckage in genom dörrspringor och brevlåda kan förekomma spontant.
Styrelsens påstående att FTX krävs för genomförande av OVK är helt fel. Medlemsinitiativet har uppgiften att OVK kan utföras utan någon nyinstallation. Det handlar endast om att justera utsugsventilerna i badrum, WC-rum och spiskåpor så att ventilationsflödet från friskluftventilerna i fönstren får godkända värden. Rengöring av utsugskanalerna från damm görs vanligen några dagar före OVK. Husets många utsugsfläktar byttes omkring 2011 till moderna med reglering och har många års återstående livslängd. Stort slöseri att byta dessa vid införande av FTX.
När vi talar om energiförbrukning och besparing på fjärrvärme måste olika begrepp hållas isär. Av föreningens totala kostnad för fjärrvärmeförbrukning (ca 6,5 miljoner kr) bedöms ca 20 % gå till kranvatten, ca 10 % till gårdsvärme. Utlovad besparing genom FTX (20 %) ska beräknas på återstående 70 % av totala fjärrvärmeförbrukningen som går till värmeelementen i lägenheterna (ca 4,5 miljoner kr). Det innebär en besparing på ca 0,9 miljoner kr. Årlig underhållskostnad med regelbundna filterbyten mm uppskattas av konsult till ca 0,4 miljoner kr. Det skulle innebära att den årliga nettobesparingen slutar på ca 0,5 miljon kr. Det är endast ca 25 % av de ca 2 miljoner kr per år som ordförande skriver om i senaste Fältposten. Det skulle inne- bära ca 80 års avskrivningstid vilket torde överstiga FTX-systemets livslängd. Risk för tilläggsbeställningar i FTX-projektet måste också beaktas vilket belastar kalkylerna.
En av Medlemsinitiativets konsulter bedömer att 20 % besparing kan uppnås med FTX men endast med riktig FTX vilket innebär luftkanaler till alla rum och att all friskluft tillförs lägenheterna enbart genom luftkanalerna med förvärmd friskluft.
Det måste noteras att den besparing vi talar om i FTX-sammanhang uppnås genom minskad fjärrvärmeförbrukning vilket med stor sannolikhet måste leda till sänkt temperatur i våra värmeelement.
Medlemsinitiativet ser positivt på att fjärrvärmecentralerna (undercentralerna) modifieras (tidigare förordat av Medlemsinitiativet). Konsultrapport från 2017 beräknar energibesparingen till minst 10 % av totala fjärrvärmeförbrukningen (underhållsåtgärd).
Medlemsinitiativet stöder genomförandet av OVK enl utförande ovan (underhållsåtgärd).
Medlemsinitiativet stöder renovering och idriftsättning av trapphusventilationen enl utförande ovan (underhållsåtgärd).
Fältöversten 16 december 2019
För Arbetsgruppen Medlemsinitiativet i Brf Fältöversten
Anders Engdahl Lars Nordin Britt-Marie Fredriksson
Per-Åke Jansson Bertil Adler Ulf Morgan Svensson