Styrelsen genom föreningens ordförande har återkommit till Medlemsinitiativet med kommentarer på skrivelsen till styrelsen från den 14 oktober 2019.
Medlemsinitiativet har besvarat alla kommentarer i några omgångar som delgivits hela styrelsen och föreningens internrevisor.
Medlemsinitiativet vill hålla alla föreningens medlemmar informerade om frågans utveckling och lämnar här en översiktlig redogörelse.
Medlemsinitiativet anser att den huvudsakliga frågan – införande av FTX – maskeras och nedtonas i argumenteringarna i mängden av övriga åtgärder i sammanhanget. Renoveringsåtgärder blandas ihop med investeringsåtgärder på svårbegripliga grunder och i vissa fall åberopas vad någon uppges ha sagt muntligt.
Speciellt noteras det som föreningens anlitade jurist yttrade på stämman ”att FTX är en underhållsåtgärd”, ett yttrande som åberopas upprepat i skrifter från ordföranden och styrelsen bl a i Fältposten. Vad har juristen för underlag för att kunna avge ett sådant yttrande i en tekniskt komplicerad fråga?
Juristen bör lämna ett skriftligt yttrande där det framgår att frågan är klarlagd och förstådd samt att yttrandet utgör grunden för styrelsens hantering av frågan och tilltänkta kommande beslut rörande åtgärder för tiotals miljoner kronor. Detta är en mycket viktig handling från juristen.
Medlemsinitiativet uppmanar styrelsens medlemmar att noga överväga vilka beslut som fattas i detta viktiga ärende. Föreningens medlemmar måste få möjlighet att uttrycka sin mening och rösta om den stora nyinvestering som föreningen står inför.
Medlemsinitiativets välgrundade inställning står orubbat fast vid att införande av FTX är en stämmofråga vilket tydligt framgår av föreningens stadgar.
Installation av den ventil för luft in till alla lägenheterna som ingår i systemet är i sig en stämmofråga eftersom ett ca 10 cm grovt hål ska borras genom betongväggen och därmed utgör en påverkan på varje medlems lägenhet.
Installation av FTX-system kräver enligt uppgift bygglov. Något som saknas i styrelsens information till medlemmarna är vilka omfattande konsekvenser det innebär att bygga in de stora värmeväxlarna i de befintliga fläkthusen och på Valhallavägshusets tak.
Det förekommer många begrepp och argumenteringar i dessa frågor. Här ges därför kortfattade förklaringar. Det finns mycket mer information att lämna senare.
OVK betyder Obligatorisk Ventilations Kontroll som innebär att den befintliga frånluftventilationen i våra lägenheter justeras genom inställning av frånluftventilerna i badrum, WC-rum och köksfläkt. Åtgärden ger en normenlig balanserad ventilation med friskluft från fönsterventilerna. Styrelsens påstående att en nyinstallation av FTX-system krävs för godkännande av OVK är fullständigt felaktigt.
FTX betyder, från- och tilluftsventilation med värmeväxling som styrelsen vill införa och är tänkt att via trapphusets farsturum blåsa in förvärmd friskluft in i lägenheterna genom en ventil över lägenhetsdörrarna. Kostnaden ligger i storleksordningen 40 miljoner kronor. Lämplighet och funktion ifrågasätts av Medlemsinitiativet med stöd av egen anlitad konsult samt uttalanden från leverantörer och konsulter samt rapporter som finns på Nätet. Fullgod funktion enligt byggnorm med luftfördelning till alla rum i lägenheten kräver nya luftkanaler in i lägenheten. Med FTX enligt styrelsens planer riskeras att dålig luft t ex med tobaksrök och parfymlukt mm kommer in i lägenheten genom den nya ventilen. Även rökgaser, lägre än 70 grader, från brand kan på samma sätt komma in vilket är allvarligare. För rökgaser över 70 grader stänger ventilen automatiskt. FTX är inte nödvändigt för någon annan funktion vi har i huset. Det är ett helt nytt fristående system för värmeåtervinning som är bäst lämpat vid nybyggnation eftersom alla luftkanaler då kan byggas in i lägenheternas väggar och tak. Om vi vill införa värmeåtervinning finns andra lämpligare system som inte medför åtgärder i lägenheterna och inte kan medföra olägenheter med luften.
Trapphusventilation är ett system som ska blåsa in uppvärmd friskluft i trapphusen och farsturummen. Det sitter ett fläktaggregat i entréplanet i varje port. Systemet har varit frånslaget av förre förvaltaren bl a för att spara energi. Förmodligen har viss ventilation antagits fungera genom självdrag. Systemet ska vara idriftsatt vid OVK. Medlemsinitiativets undersökningar indikerar att systemet bör ses över för omkring 1 miljon kronor eller bytas ut med nya fläktar, filter och styrsystem för omkring 3 miljoner kronor. Uppgifterna lämnade per telefon av konsult och bedöms som rimliga. Styrelsens uppskattade kostnader ligger på 20 miljoner kronor vilket Medlemsinitiativet ser som fullständigt orimligt. Styrelsen vill i stället införa FTX för bland annat trapphusventilation vilket innebär att trapphusluften ventileras genom lägenheterna.
Brandskydd. Styrelsen påstår att vi inte har ett fungerande brandskydd utan att förklara på vilka grunder påståendet baseras. I Lantmäteriets förrättningsakt 24 april 2008, som upprättades i samband med Fältöverstens delning i två fastigheter, finns ett brandtekniskt utlåtande där det inte finns något åtgärdsbehov upptaget. Frågan är om det finns något nytt skriftligt utlåtande om att brandskyddet inte fungerar och vilka byggnadstekniska åtgärder som föranleder påståendet. Styrelsen ser tydligen FTX som lösningen på problemet (om det nu är ett problem). Medlemsinitiativet ser påståendet och den tänkta åtgärden som mycket tveksam och oklar. Vid brand ventileras rökgaserna ut genom befintliga rökluckor på taken ovanför alla trapphus. Rökluckorna öppnas av brandkåren från entréplan i varje port genom manöver med stållina. El-beroende system kan slås ut vid brand.
Uppvärmning genom fjärrvärme kommer fortsätta svara för den huvudsakliga uppvärmningen av vårt hus. Det pågår just nu en modernisering av våra tre undercentraler (fjärrvärmecentraler) som ligger i garaget. Det är en bra åtgärd som bör kombineras med injustering av värmeledningssystemet till våra värmeelement. Dessa åtgärder beräknas enligt konsultrapport ge en energibesparing på 10 – 20 %.
Åtgärder med uppföljningar och utvärderingar kräver att underhållsåtgärder på våra befintliga system genomförs först och utvärderas avseende energibesparingar innan nyinstallationer kan övervägas. Styrelsen vill genomföra även en FTX- installation samtidigt. Då går det inte att utvärdera om den besparing som utlovas av konsulter och leverantörer på 2 miljoner kronor årligen kommer från FTX eller från de andra åtgärderna. Det går då inte heller att kravställa och leveranskontrollera beställningen av ett FTX- system vilket blir ett affärsmässigt problem.
Fältöversten 21 oktober 2019
Arbetsgruppen Medlemsinitiativet i Brf Fältöversten