Vad får en styrelse i en bostadsrättsförening besluta om och vad ska beslutas av medlemmarna på stämma?
Vad har hänt
Vid Medlemsinitiativets undersökningar av fyra frågor som styrelsen beslutat om och genomfört mellan juni 2013 och juni 2016 har uppdagatas att besluten strider mot Brf Fältöverstens stadgar § 21 och Bostadsrättslagen Kap 9 § 15 ”Väsentlig förändring som kräver stämmobeslut.” Besluten har kostat föreningen ca 4 miljoner kronor.
Behov av revisorsgranskning
Medlemsinitiativet har informerat föreningens huvudrevisor om att en förnyad revisorsgranskning bör göras. De fyra styrelsebesluten strider enligt vår uppfattning mot såväl föreningens stadgar som gällande lagstiftning. Granskningen bör även omfatta föreningens internrevisor som underlåtit att fortlöpande granska styrelsens beslut och därmed också underlåtit att hindra upprepade felaktiga beslut.
Fråga 1.Beslut under 2014 rörande styrelsekontoret i 17 A och förvaltningskontoret i 15 B. Styrelsekontoret ändrades från lokal till lägenhet, vilket kräver stämmobeslut. Styrelsekontor och förvaltningskontor flyttades till en tidigare uthyrd lokal i 152 A. Omfattande ombyggnader genomfördes. Det handlar om icke nödvändiga åtgärder och kostnader, enligt uppgift ca 1 Mkr.
Fråga 2.Beslut under 2014 rörande ombyggnad till gästlägenhet av det tidigare förvaltningskontoret i 15 B. Det handlar om icke nödvändiga åtgärder och kostnader, ca 1,2 Mkr. Dessutom hade förslag om inrättande av gästlägenhet förkastats på grund av ointresse från medlemmarna på stämman 2009. Styrelsen har underlåtit att presentera frågan för stämmobeslut.
Fråga 3.Beslut under 2016 rörande ombyggnad av port och entré i 148 B. Det handlar om icke nödvändiga åtgärder och kostnader, ca 675 tkr. Åtgärden berör allmänna utrymmen och erfordrar 2/3 majoritet för bifall vid stämma. Frågan om ombyggnad av övriga portar på liknande sätt förkastades både på efterföljande årsstämma och senare också vid en extrastämma. Medlemmarna har således med stor tydlighet avvisat ombyggnader av portar och entréer. Ombyggnadsärendet har hanterats genom muntlig överenskommelse mellan entreprenören och två enskilda styrelseledamöter. Styrelsens juridiska kompetens har förbisett frågans hantering.
Fråga 4.Beslut under 2016 rörande försäljning av f d dagislokalen i 152 B – D och ombyggnad till 15 lägenheter. Vid årsstämman 2015 hade beslutats om försäljning av lokalen. Efter anbudsförfarande hade en entreprenör valts och kontraktshandlingar upprättats och granskats inom styrelsen. När handlingarna undertecknades hade i sista stund nya lokalytor tillförts, som inte omfattades av stämmobeslutet. Ändringarna hade enligt uppgift från entreprenören tillkommit vid möte med två styrelseledamöter dagen före handlingarna skulle undertecknas. Undertecknande styrelseledamöter hade inte informerats om ändringarna utan undertecknade handlingarna i god tro.
Ändringsåtgärderna berörde allmänna utrymmen, entréhallar och barnvagnsrum i 152 B, C och D. Ändringarna erfordrar 2/3 majoritet för bifall vid stämma.
Ändringarna tillförde entreprenören utökade ytor till ett värde av över 1,2 Mkr. Föreningen fick ingen utökad köpeskilling för denna areaökning. Dessa åtgärder strider tydligt mot föreningens stadgar och gällande lagstiftning.
När den nya styrelsen upptäckte dessa omständigheter våren 2017 sammankallades ett snabbt möte mellan huvudrevisor, internrevisor, styrelsens ordförande och ekonomiansvarige samt föreningens advokat för att besluta om nödvändiga åtgärder för att avhjälpa felaktigheterna.
Resultatet av mötet blev ett tilläggsavtal med entreprenören där föreningen nödgades återköpa de tidigare gratis upplåtna ytorna för 1,26 Mkr. Föreningen satt i en tvångssituation och måste gå med på villkoren för att undvika en skadeståndsprocess med entreprenören. Revisorerna och föreningens advokat förordade denna lösning.
Oberoende juridiskt utlåtande
Medlemsinitiativet har låtit en oberoende jurist med specialkompetens inom bostadsrättsfrågor granska hela detta ärende. Granskningen stöder Medlemsinitiativets bedömning. Det skriftliga utlåtandet återfinns längst ned.
Granskningens konsekvenser
Medlemsinitiativets förslag till revisorsgranskning har lämnats helt utan åtgärd av revisorerna. Det bör ses som anmärkningsvärt att revisorerna inte påtalat händelserna fortlöpande när de inträffade och nu inte heller vill vidta någon åtgärd trots att frågorna presenterats utförligt.
De två ledamöter som varit mest inblandade i de beskrivna händelserna sitter nu i styrelsen och valberedningen. Trots det inträffade föreslår valberedningen omval av dessa två personer till samma förtroendeuppdrag som de nu har.
Medlemsinitiativet ser det som nödvändigt för transparens och förtroende inom föreningen att upprepade åsidosättanden av stadgar och lagar granskas, redovisas och förhindras eller påtalas av föreningens revisorer. Båda revisorerna får fortlöpande alla handlingar inför styrelsemöten och därefter alla styrelseprotokoll. Revisorerna har också rätt till granskning av föreningens alla handlingar.
Medlemsinitiativet föreslår stämman att inte ge berörda personer nytt förtroende.
—————————————————————————————————–
Utlåtande från Bostadsrättsägarnas Riksförbund
Kommentarer
Fråga 1
Särskilda villkor finns för vissa beslut inom en bostadsrättsförening. 9 kap. 15 § och 9 kap 16 §.
Avser besluten väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark skall besluten fattas på en föreningsstämma om inget annat anges i stadgarna.
Att bygga om kontor till lägenhet och sälja denna är väsentliga beslut.
En fråga är också vilka belopp styrelsen kan hantera utan att kalla till föreningsstämma. Ombyggnad för miljonbelopp synes vara beslut som lämpar sig mer för föreningsstämma än för styrelsebeslut.
I föreningens stadgar är inte heller styrelsen bemyndigat att sälja av fast egendom utan stämmobeslut. Se § 21 nedan. Nu är inte en bostadsrättslägenhet fast egendom, men styrelsens aktsamhetsplikt kan innebära att styresen borde låta försiktighetsprincipen styra.
§21. BEMYNDIGANDEN
Styrelsen eller firmatecknare får inte utan föreningsstämmans bemyndigande avhända föreningen dess fasta egendom eller tomträtt och inte heller riva eller företa väsentliga till- eller ombyggnadsåtgärder av sådan egendom.
Fråga 2.
Även denna fråga kan uppfattas som väsentlig förändring av föreningens hus. I synnerhet om föreningsstämma tidigare avslagit sådant förslag till förändring. Det ligger knappast en föreningsstyrelse att upphäva föreningsstämmobeslut.
Fråga 3.
Ombyggnad av port och liknande är enligt juridisk litteratur (Bostadsrättslagen – En kommentar sidan 358 om SOU 1988:14 s 138 f.) typ av frågor som styrelsen kan hantera på egen hand. Detta gäller även om kostnaderna skulle vara stora. En fråga kan vara huruvida bestämmelser finns inom brföreningen vilka belopp en styrelse kan hantera på egen hand och om ombyggnader finns angivna i underhållsplan som föreningsstämma fått ta del av.
Fråga 4
Förändring av stämmobeslut till ytterligare ombyggnader och väsentliga förändringar av föreningens hus borde varit föremål för nytt stämmobeslut. En styrelse eller enbart ledamöter i en styrelse har inte haft mandat till sådana förändringar. Inte heller utan stämmas bemyndigande utbetala pengar för ett återtagande av felaktigt avtal.
Tullinge den 22 maj 2018
Staffan Teste jur.kand.
Ordförande i Bostadsrättsägarnas Riksförbund